上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
--.--.-- -- l スポンサー広告 l top
ご質問

現在不動産価格
2200万の土地が
40年後いくらになってると思いますか?
上尾市です

回答
地域としては、悪い地域ではないようですが、将来の人口の減少に伴って、需給バランスが変わり、価格が下がると予想します。

今と物価が変わらないと仮定した場合、私個人的には40年後の土地価格は、地域差はありますが今の50%くらいだと思います。

国立社会保障・人口問題研究所が人口の変動について予測しています。

将来推計人口データベース
http://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmenu.asp

2005年の人口と2035年の人口と労働人口の予測です。

2005年の上尾市の人口
220,232 人
2035年の上尾市の人口予測
207,715 人
変動率
94.3%

2005年の全国の人口(1000人)
127,768
2035年の全国の人口(1000人)
110,769
変動率
86.6%


参考
http://sugichou.blog79.fc2.com/blog-entry-61.html
スポンサーサイト
2011.03.24 Thu l 不動産 l コメント (3) トラックバック (0) l top
質問

家を建てようと考えております。
検討している土地が区画整理事業地内で、換地処分が終わらないとローンの承認がおりないと言われました。 しかし、私の購入予定地以外は同じ街区の中でもどんどん個人の注文住宅が建築されています。

同じ街区で区画整理事業も同時に進行しているのに、どこで融資を受けることが出来たのか不思議でなりません。(中には自己資金の方もいる思いますが…)

ちなみに場所は埼玉県飯能市の美杉台というところです。

アドバイスをいただけますでしょうか?

回答

通常は、区画整理をすることにより土地の価値が上がるので、融資は受けやすいと思います。

もしかすると「保留地」ではないですか?

保留地の場合はその特殊性から、融資に消極的な銀行が多くて、断られる可能性も高いです。


もし保留地なら、他の土地を探すか、保留地の融資に積極的な銀行(武○○銀行など)を探すほかありません。

ちなみに私は、保留地については否定的意見です。

参考
区画整理地内の保留地について


もう一つ考えられるのは、土地の所有権が共有持分の場合です。

この場合は、融資が困難です。

分筆してある土地で単独所有になっていれば問題ないのですが、共有の場合は共有物分割の登記が必要です。

参考
共有物分割登記の説明をさせていただきます。
共有物分割のすすめ
2011.03.23 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問
古い家を貸しています

老朽化の為、家を壊したいのですが 店子が出て行ってくれません。
契約書はありません手書きの誓約書を書いてもらいました。2月いっぱいでの約束でしたが、何か良い方法はないでしょうか?

回答

老朽化を原因として退去してもらうのは、法律的にはかなり難しいです。
築60年以上は経っていないと無理かと思います。それか建物自体がいつ倒壊するかも知れない危険な状態にあるかということです。

やはり、交渉して合意の上で退去してもらう方法になります。
家賃2~3ヶ月分の退去料で交渉するのが無難だと思います。

誓約書は見ていないので何とも言えませんが、契約書と誓約書をプロの人間に依頼して、法律上有効なものを作る必要があります。

また、居住用でない、店舗や事務所であれば「定期借家契約」で契約しなおす方法も有効だと思います。


参考
定期借家契約について
2011.03.22 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問

市街化調整区域での建築について

今般、市街化調整区域の土地を兄弟で分筆して相続する事になりました。
その土地は、既存宅地なのですが、分筆して取得しても建築が可能なのでしょうか?
また、建築するために許可等が必要な場合具体的にどのような手続きが必要になってきますか?
相続する土地は、現在約390㎡で、その半分の195㎡を相続する予定です。
さらに、本件土地を売買する事も可能でしょうか?
よろしくお願いいたします。

回答

既存宅地は
都市計画法の「市街化調整区域」に指定される前から「宅地」であった土地で登記記録などで容易に立証できる。
本土地が上記に言う「既存宅地」であることを前提に話します。

①分筆して取得しても建築が可能なのでしょうか?
1宅地を2宅地に変更出来るか?ですがそれは市区町村によって要件が違いますので、その役所の建築課や開発指導課などに問い合わせる必要があります。
ちなみに、埼玉県川口市の場合は前面6.0m以上であれば、2宅地以上にすることが出来ます。6.0m未満の場合は1宅地で分割は出来ません。

②建築するために許可等が必要な場合具体的にどのような手続きが必要になってきますか?
土地計画法の開発許可が必要です。
もちろん建築基準法の確認も必要になります。

③現在約390㎡で、その半分の195㎡を相続する予定です。
市区町村によって、宅地の最低面積を条例で定めている場合があります。
2宅地に出来ない場合もあるのでご注意ください。

④本件土地を売買する事も可能でしょうか?
売買は可能ですが、その地域によって不動産の流動性が違いますので、地域によって買主を見つけるのが困難なこともあります。
その地域性や建築の取扱いによっては、分割せずに兄弟で一緒に売買して、売買金額を分けたほうが良い場合もあります。


市街化調整区域の取扱について大まかにお話ししましたが、その地域によって取扱が多少違います。
その地域の市区町村の役所や不動産業者さん、建築業者さんに相談するのが最も適格な回答があると思います。
2011.03.08 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
前回の記事
不動産に掘出物はない。残念。が反響が大きいので続きを書きます。

この記事で気分を害される方もいると思います。
先に謝っておきます。ごめんなさい。

気分の悪くなる方は、この先は読まないでください。


5000万円の価値のある不動産を3000万円で売りたいという人がいるとします。
まず、こんな人がいたら笑っちゃいます。ww
私が、不動産業者だったら、自分で買います。もし資金力がなければ仲間の業者と一緒に買います。
そして、5000万円で売って2000万円の利益を出します。
その後、高級な寿司屋に行ってお腹いっぱい食べます。


僅かな仲介手数料のために、人に紹介なんてしませんよ。
100歩譲って、人に紹介するならば、継続して取引をする不動産業者に紹介します。
個人の人には紹介しません。

これは、当たり前の話です。
一般の人に掘出物の話なんてあるわけがないのです。

仮に、掘出物だと思ってる人は、3000万円の価値しかない不動産を勝手に5000万円の価値があると思い込んでいるだけかも知れません。


関連記事
不動産のマイナス要件
不動産のプラス要件
2011.02.01 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産の価格は、実に合理的に出来ています。
安い物件には、必ず安い理由があり、高い物件には必ずではないにしてもw高い理由があります。

正確に言うなら、売主さんが売り急いでいたり、相場を知らなかったり、また業者の巧みな交渉術で、まれに掘出物が出ることがあります。
ただし、それはプロの業者さんが先に買ってしまいます。そして買った瞬間に掘出物ではなくなります。
したがって、サラリーマン大家さんやマイホーム購入希望者が掘出物を見ることは決してありません。
それにプロの業者さんって、思ってるほどは安くは買っていないですよ。


言いたいことは、これは「掘出物」と思ったときは、何か安い理由があるかも知れません。
単純に、安い理由を把握していないので「掘出物」と思い込んでるだけかも知れません。

高額な取引をするのだから、安い理由をきちんと把握して、納得して買うのが良いと思います。
2011.01.31 Mon l 不動産 l コメント (3) トラックバック (0) l top
埋蔵文化財包蔵地区内で土木工事をする場合には、市区町村へ届け出なければなりません。

建物の建築工事をする場合には、まずその土地が埋蔵文化財包蔵地区であるかを役所で調べます。

該当地区であれば、工事の届出をします。

数日後に試掘調査が行われて、「遺跡物なし」と判断された場合には、そのまま建築工事に着工することが出来ます。

この試掘調査で、「遺跡物あり」と判断されると役所と協議して発掘調査が始まります。

ぞろぞろ、毎日、学生っぽい人や、主婦っぽい人やいろんな人が来て発掘調査をします。
何か、独特の道具を使ってちょびちょび発掘しています。

建築業者や施主さんは、ひたすら待つしか、方法はありません。

resize0323.jpg
2010.10.28 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土壌汚染は、目には見えない恐怖であり、健康被害の可能性もあり、汚染を撤去するためには膨大な費用がかかります。
これから、不動産を購入される方は、基本的なことだけで良ので知っておく必要があると思います。

resize0293.jpg

先ず、指定区域に指定されているかですが、これは都道府県や市区町村のホームページや問合せをすることで簡単に確認することができます。
埼玉県の場合は、下記のページで確認ができます。
http://www.pref.saitama.lg.jp/page/siteikuiki.html

ほとんどの地域では、指定区域にはしてされていません。
指定されていない区域の中で、土壌汚染の疑いがあるのか無いのかを判断します。

この調査は、フェーズ(段階)を踏んで行うのが一般的です。

フェーズ1
①土地の履歴の調査
登記の履歴(建物閉鎖登記事項など)、航空写真、古い地図
⇒過去に工場など汚染する可能性がある用途で利用されていないかを調査します。
②現地調査
土地の状態、植物の状況、近隣の土地利用状況
③近隣聞き取り調査
※フェーズ1で土壌汚染の疑いがなければ、フェーズ2以降の調査は省略します。

フェーズ2
①表層土壌の調査
実際に土を採取して調査します。

フェーズ3
①ボーリングによる震度方向調査
②地盤・地質調査
③地下水汚染調査

2010.07.23 Fri l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
連日、全国各地でのゲリラ豪雨の被害についての報道がされています。

報道を見ながら、自宅や所有している収益物件の附近でゲリラ豪雨が襲った場合は、どうなるのだろうと考えます。

正直、その状況になってみなければ、どの程度の水量が襲ってくるのか、床上浸水か?床下か?も解りません。

仮に、床上浸水の場合は、床の張替え、クロス壁、電化製品など、どれだけの被害を受けるでしょうか?

もし、その場所にいれば被害を最小限に抑えることは出来ますが、出かけていれば悲惨な状況になるでしょう。

でも、これらのことは本来は、物件を購入する前に検討しておかなければならないことです。つい、その物件が気に入ってしまえば、あまり細かいことは気にしなくなってしまう。

人は、先天的に高台の土地を好みます。田園調布など高級住宅地は、たいてい高台にあります。これは、永年の人と水害との闘いのなかで植え付けられたのでしょう。

また、土地選びだけではなく、建築についても注意が必要だと思います。
建築物の高さは、第1種・第2種住居専用地域の場合は、10mまたは12m以下にしなければなりません。またそれ以外の地域でも斜線制限という高さの制限を受けます。

つまり、建築するときに高さの制限があるので、開放感をもたせるために、床の高さを低く設定することが多いのです。
当然に、床の高さを低くすれば、水害を受ける可能性が高くなります。

水害の心配のない高台では、床を低く設定するのも良いと思いますが、平坦地ではよく調査して検討して建築計画をする必要があります。

2010.07.16 Fri l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
銀行からの融資を受けていない人の中には、永年、所有している建物を未登記のまま、放置される方がいます。

登記をしていない事は、一応、不動産登記法に違反しますが、特に罰せられことはないですし、困ることもありません。

では、その建物を取壊した場合は、どうでしょうか?

もともと、未登記なので、法務局に「建物滅失登記」を申請する必要はありません。

ただし、固定資産税は課税されていますから、課税機関(市区町村など)に建物を壊した旨を伝えなければなりません。

そうしないと、ずっと固定資産税が課税される可能性があります。

もちろん、過払いの場合は、還付を受けられますが、時効になった場合は、還付されない場合もあるので注意が必要です。
2010.05.24 Mon l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。