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原則として、

分筆は、処分行為とされ

土地の分筆登記は共有者全員から申請しなければなりません。
また、登記名義人が死亡している場合は、その相続人全員から申請する必要があります。

共有者や相続人が大人数で申請意思を統一できない。また海外に居住しているひとがいたり、行方のわからない人がいると分筆登記をするのが困難となります。

ただし、
土地は1筆について、一つの地目しか定められないことになっています。
仮に、1筆の土地の一部が別の地目になった場合は、
登記名義人は、分筆をして地目変更をする義務があります。

このように地目変更をする目的であれば、現行法では例外として共有者の一人から土地の分筆登記を申請することが出来ます。

代表的な例で言うと、
道路後退(セットバック)をして宅地の一部が道路になった場合が考えられます。
他にも、宅地の一部を月極駐車場にした場合などがあります。




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2011.02.02 Wed l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
resize0329.jpg
左の図は、土地の利用状況です。AさんとBさんの土地は塀などで区画されていて、土地を利用するには何ら支障のない状況です。
右の図は、この土地が登記されている状況です。AさんとBさんの土地は地番が5番という大きな土地をそれぞれ共有で1/2づつ所有していて、さらにBさんの共有持分にはC銀行の抵当権が設定されています。
このままでは、銀行の担保評価は低いし、売りたいときに不動産が売れないなどのデメリットがあります。

このような状況は、区画整理地内の分譲地や遺産分割をした土地に多く見られます。
この状況を是正するには、土地の分筆登記をして、権利関係を整理して、それぞれの土地を単独所有にする必要があります。
resize0330.jpg
まずは、左の図のようにAさんとBさんの持分割合や占有(利用)状況に合わせて土地の分筆登記をします。
これで5番1と5番2という二つの土地が出来ます。
ただし、これだけでは、まだ是正は出来ません。
右の図のように、
5番1は
B⇒Aへの共有持分の移転登記
抵当権の抹消登記
5番2は
A⇒Bへの共有持分の移転登記
抵当権の変更登記
これらの登記が完了すると下の図のようにそれぞれ単独所有の土地が完成します。

resize0331.jpg
関連記事
共有物分割登記のすすめ
相続で共有ではだめですよ
2010.12.16 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
下図のように、10-5の土地を分筆する場合の地番の定め方ですが、分筆後の一筆については、基の地番になります。下図の場合は、10-5ということになります。もう一筆は、10番代の追番で定めます。
10番代の地番が、10-10まで使われていれば、10-11ということになります。

この場合に、10-5のことを分割残地、10-11のことを分割地といいます。
10-5(分割残地)の土地については、これまでの登記情報がそのまま使われて、分筆した旨が追記されます。
10-11(分割地)についていは、新しく登記情報が作られて、分筆した時点の所有権や抵当権などの情報が転写されます。分筆以前の所有権などの情報は転写されません。

私たちが、地番を定める場合には、申請人さんの意見を聞きながらいろいろなことを考えながら決めています。

resize0183.jpg
上図は、宅地を10-5(分割残地)にして、道路後退部分を10-11(分割地)にした場合です。
住所や本籍が、10番地5になっている場合は、地番と一致させるために、このような定め方をします。
10-5(分割残地)の土地の登記情報には、これまでの相続や売買の履歴が記載されることになります。

resize0184.jpg
上図は、宅地を10-11(分割地)にして、道路後退部分を10-5(分割残地)にした場合です。
分譲業者さんからの依頼の場合は、このような定め方にします。
10-11(分割地)の登記情報は、分筆後の事項しか記載されないためスッキリした登記情報になります。
10-5(分割残地)は、これまでの登記情報の履歴が記載されています。差押、競売開始決定、にぎやかな抵当権など有難くない情報も数多くあるので、宅地は10-11(分割地)にします。

2010.03.23 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
私は、25歳のときにこの仕事を始めて、17年経ちます。
17年この仕事をしていると、現地を見たときに、この現場は立会で苦戦しそうだな。というのは、なんとなくですが、解るようになってきます。

現場を見て、嫌な予感がする場合は

①隣地に何も利用されていない更地があり、雑草だらけで管理されていない。
②隣地を見ると、植木が沢山あり、道路まで植木がはみ出している。
③庭が荒れ放題、木の枝が、隣地に大幅にはみ出している。
④何ら、修繕されていない古家

①は、所有者を探すのが大変で、②~④は他人の目をあまり気にしない、自分さえ良ければいい、という考えが見えます。
多少、偏見もありますが、大体当たります。

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2009.12.07 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
敷地の中に、公図上に水路などの国有地がある。
また、隣地に機能していない水路などがあり、国有地の払下を受けて敷地を拡張したい。

敷地の中に、国有地がある場合は、もちろん融資や売買に支障がありますから、国有地の払下の手続をしたほうが良いと思います。

国有地の払下は、どのような土地でも出来るわけではなくて、現在、公共用地としての機能を果たしていない。また将来にも、国有地を活用する予定もない場合に認められます。

先ずは、市区町村の役所へ行って、その国有地の管理がどこでされているか調べます。

そして、管理する官公署に、国有地の払下が可能かを確認します。
払下が可能であれば、必要書類の一覧などをもらってきます。

払下を受ける場合は、その国有地に隣接する土地所有者さんの同意書(印鑑証明書付)が必要です。何故なら、隣接する所有者さんは、国有地の払下を受ける権利があるので、隣接者がこの土地はあなたが払い下げを受けても良いですよ。ということを確認するために、同意書の提出を求められます。

あとは、基本的には、水路などをぶつ切りになるような払い下げはして貰えません。
つまり、国有地がぶつ切りに残ってしまうのは困るということらしいです。
この場合には、国有地に隣接する土地が5件あれば、5件で協力して払下を受けることになります。
但し、財務省管轄の場合は、ぶつ切りでも払下を認める傾向にあります。

めでたく、払下が出来ることが決まったら、測量をして、必要書類を管轄する官公署へ提出します。

そして、書類の審査がされて、売買価格が決定します。ここまでいくらで買えるのかは、解りません。
え~、うそ~ん、と思うでしょうが、役所と言うのは、そういうところです。

代金を納付して、土地の表題登記をすると、晴れて自分名義の土地を取得することになります。

※市区町村などの名義で表題登記して、所有権移転をする場合もあります。まあ、そんな細かいことは、どうでも良いですが・・・。

ここまでの期間は、6ヶ月~1年です。売買金額は、一般の売買よりは、かなり安い金額で買えます。

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2009.12.03 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
農地や山林などを造成して、宅地分譲をする場合の登記ですが、地目変更、合筆、分筆してそれぞれの土地が公衆用道路やゴミ置場であれば雑種地のように、用途に合うように登記します。

その登記の手順をご紹介したいと思います。

①造成地すべてを宅地に地目変更します。
※開発許可など受けていることが条件
      ↓
②土地の合筆の登記をします。
      ↓
③地積更正、分筆の登記をします。
      ↓
④それぞれ用途と合うように地目変更します。
※宅地、公衆用道路、雑種地(ごみ置場)、公園など

①~④を連件で、申請します。
①で地目変更して、④でまた地目変更するのは、矛盾があるような気もしますが、表示登記の実務(続Ⅱ)186項に書かれているので、この方法で大丈夫ですよ。

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2009.11.16 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
登記されている地目が「田」や「畑」で、現地には建物が建っていたり、駐車場や資材置場など他の目的で利用されていることがあります。

出来れば、農地法の手続をして、地目を変更しておいたほうが良いですね。
たまに、あるのですが、建物を解体して、更地にしたあとに、地目変更をしたいと相談にこられる方がいます。

建築確認はとってますか?と聞くと売建(うりたて)物件(建築条件付で販売すること)だから、建築確認とってないよ。と言われます。

この場合には、法律上は中間地目であり、休耕地(今は耕作を休んでるだけ)と判断されますので、地目変更が出来ません。

地目変更してしまえば、農地法の適用から外れますが、このままでは所有権を移すたびに、農地法の届出(許可)が必要になってしまいます。

市街化区域ならまだ良いのですが、市街化調整区域だと書類は多いし、時間がかかるし大変です。
農地の場合は、必要に迫られてからではなく、先手でやったほうが良いですよ。

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2009.11.02 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
 普通に考えれば登記されている土地の面積は正しいと考えるのが自然だと思います。

 しかし、さまざまな事情により、登記された面積が大幅に違うことも有ります。確定測量をした結果、100㎡以上も相違するということも有ります。
 そこで、どのような土地が登記簿面積との違いが大きくて、どうのような土地が面積の違いが少ないかをまとめてみましょう。

面積の違いが少ない土地

①区画整理が行われている土地
②耕地整理が行われている土地
③国土調査が行われている土地
④昭和55年以降に作成された地積測量図がある

①~③は登記簿を見れば確認することが出来ます。
④は法務局に行って地積測量図を調べてみましょう。昭和55年以降としてあるのは、この頃にトランシット(測量機械)が浸透して、測量技術が大幅に向上したからです。それより以前は、結構、誤差が大きいです。


面積の違いが大きい土地

①分筆を残地差し引き計算でしている
②分筆や地積更正を過去にしていない

このような土地は、要注意です。
分筆の差し引き計算は、土地の一部だけを測量して残りの土地は、登記面積から差し引く方法です。
地積測量図を見れば解りますが、
登記面積-求積した面積=分筆残地の面積
として計算します。このような方法は、分筆するたびに、誤差が累積しますので面積の違いが大きくなります。現在は分筆差引計算の方法は、原則として認められていません。


都心では、殆ど有りませんが、地価の低い地域では、測量を行わずに登記の面積で売買を行うケースが多いので注意しましょう。

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2009.10.20 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の単位には、いろいろあります。
法令によって使う単位もそれぞれで、古い資料を見ると今は使わないような単位が出てきますので、把握しておく必要があります。

土地の面積

1反(いったん)=300坪=991.73㎡
1畝(いっせ)=30坪=99.17㎡
1歩(いちぶ)=1坪=3.305785・・・㎡

つまり、
壱反五畝壱拾五歩は、465坪であり、1537.19㎡ということになります。
ちなみに
○○坪を平方メートルに換算する場合は、400/121を掛けると○○㎡と計算できます。
○○㎡を坪数に換算するときは、121/400を掛けると○○坪と計算できます。


農地法や都市計画法では、ヘクタール、アールの単位が出てきます。

1アール(1a) =100平方メートル=0.01ヘクタール(0.01ha)

1ヘクタール(1ha) =100アール(100a) =10,000平方メートル(10,000m²)


距離、寸法

1間 = 6尺≒1.8181818メートル

※ ○○間に0.55で割るとメートルに換算できます。
  5.1間÷0.55=9.272727・・・
  古い図面を見ると間の単位で書かれています。 

1尺 = 10寸 = 10/33メートル ≒0.3030303メートル



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2009.10.18 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
 H17.3.7に法改正がされ、それ以降は、「特別な事情がない限り」分筆後の土地のすべてについて、求積方法を明らかにしなければならない。つまり、旧法の分割残地は、原則として認めないということになりました。

 残地の計算を説明しておきます。
 残地計算は、例えば1筆(A)の土地を2筆に分筆する場合、分筆後の1筆は求積(B)して、残りの1筆(C)は、差し引き計算で面積を求める。その際、境界の距離なども図面に記載する必要はない。

Aの面積-Bの面積=Cの面積
という計算方法です。
これは、依頼者に測量費など過大な負担をさけるためでした。

 法改正で「特別な事情がない限り」残地差し引きは認めないとされました。

それでは、「特別な事情」とは何でしょう?
①広大な土地のごくわずかな部分を分筆する場合
②公有地に面していて、境界明示に長期間を要する場合
③隣接者が正当な理由なく、立会を拒絶している場合
④隣接の土地所有者が行方不明で境界確認が出来ない場合

これらを把握しておいて、分筆残地を活用できるときは、分筆残地にして、依頼者に過度な負担を避けるべきでしょう。

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2009.10.11 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
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