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位置指定道路の形状については、埼玉県内においては、埼玉県条例で定められています。

隅切りについては、2.0mの二等辺三角形、交差点の角度が60度以内の場合は、必ず隅切りを設ける必要があります。
120度以上の鈍角の場合は、隅切りの必要はありません。
これは、各市町村によって違いますが、片方のみに隅切りを設ける場合は、3.0mの二等辺の隅切りが必要です。

幅員は、4.0m以上です。ただし、幅員4.0mでは、分譲住宅としては、商品価値が低いので、任意で4.3m~5.0m位の幅員を設けます。

行止りの道路の場合の延長は、35.0mを超えると、35.0以内に一箇所、終端に一箇所、合計2箇所の回転広場を設けなければなりません。この規定を避けるため、通常は道路設計を35.0以内にして、残りは路地状敷地にするなどの方法をとります。

または、35.0mを越えてしまう場合は、幅員を6.0mにして、回転広場を設けない方法もありますが、これは市町村により、取扱が違うので微妙です。

道路と宅地を合わせて、500㎡を越えた場合は、位置指定道路の申請ではなく、都市計画法の開発許可の申請になります。この規定の回避方法は、市町村により、異なります。テクニカルな部分です。

開発許可の場合は、位置指定道路より、さらに細かく指導要領が定められていて、その中でも雨水抑制施設の設置義務があり、これは事業者の資金を圧迫します。

通常は、出来るだけ道路位置指定で分譲事業を行うようにします。


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2010.02.10 Wed l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
道路幅員が、4.0m満たない道路(2項道路)をセットバックして、後退部分を寄附する行為は、都道府県や市区町村の条例で定められているため、地域により、取扱が違います。

さいたま市の場合は、道路後退に関して、測量費用と分筆費用について、補助金を出すという考え方です。

補助金は、1宅地について、上限12万円です。

3宅地なら、36万円ということになります。数がまとまると美味しいです。
開発許可申請の場合は、助成金の対象外なので、開発の申請前に、分筆をして寄附を済ませておく作戦もなきにしもあらず。

条件としては、道路後退用地内にある工作物(塀など)の撤去は申請人でやらなければなりません。
後退用地に、抵当権などがある場合は、抵当権を抹消した後でなければ寄附できません。抵当権消滅承諾書では、寄附できません。
通常、寄附申請をして、寄附の申請書に受付印を押したものを抵当権者(銀行)に提出して、抵当権者に抹消の書類を出してもらいます。

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2010.02.09 Tue l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
道路幅員が、4.0m満たない道路(2項道路)をセットバックして、後退部分を寄附する行為は、都道府県や市区町村の条例で定められているため、地域により、取扱が違います。

世田谷区の場合ですが、2項道路に二面以上、面している場合(角地など)については、助成金が出ます。
実際には、二面以上面している土地は少ないので、あまり使えない規定であり、他の市区町村と比較すると、世田谷区は、セコイという印象です。

助成金の金額
隅切り部分=面積×平均路線価×1/2
後退部分(二面以上の寄附)=面積×平均路線価×1/4
※上限は、200万円

その他、道路後退に伴う、擁壁の移設、工作物の撤去、樹木の移植の費用についても助成金があります。

参考:路線価図

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2010.02.08 Mon l 許認可 l コメント (2) トラックバック (0) l top
不動産に関する許認可は、都市計画法や建築基準法などで、大まかな制限がされ、細部の制限は都道府県や市区町村の条例で定められています。

そのため、同じ事をするにしても、その地域によって、制限の内容が多少、違います。不動産登記のように、全国統一ルールというワケではありません。

許認可について、ブログで紹介するのは、抵抗がありましたが、これからは、○○地域限定のルールということでご紹介したいと思います。

どこの地域でも、大まかなルールは、同じですが、細部に違いがありますので、紹介した地域と違う方は、ブログを参考にしつつ、必ず、その地域の役所に確認をとっていただきたいと思います。

それでは、埼玉県限定ということで、路地状(旗ざお)敷地の幅と長さの関係を説明させていただきます。

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路地状敷地の延長と幅の関係は

建物の延床面積200㎡以下のとき
Lが10m未満のとき、Wは2.0m以上
Lが15m未満のとき、Wは2.5m以上
Lが20m未満のとき、Wは3.0m以上
Lが25m以上のとき、Wは4.0m以上

建物の延床面積200㎡超のとき
Lが10m未満のとき、Wは3.0m以上
Lが15m未満のとき、Wは3.5m以上
Lが15m以上のとき、Wは4.0m以上

ただし、安全上、防火上支障がないもと規定で定めるものについては、この規定でなくても大丈夫です。

次回は、このただし書の規定について解説します。
2010.02.04 Thu l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
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