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不動産の競売は、最低落札価格より高ければいくらで入札しても良い事になります。

しかし、安い金額では落札することが難しいし、必要以上に高く落札すれば、その事業自体が失敗する可能性が高くなります。
競売で不動産を購入した人がすべて成功しているのではなく、実は多くの人が失敗していることを忘れてはいけません。


まず、入札者側からいくらで落札すれば事業が上手くいくかについて考えてみます。

① 賃貸で運用する場合の利回りから計算する

年間家賃収入÷希望利回り(12.0%)=諸費用込みの物件価格
諸費用込みの物件価格-諸費用(修繕費、リフォーム費用、立退き、強制執行費用)=入札価格


② 資産価値から考えてみる

土地価格=周辺坪単価×面積(坪数)×係数

坪単価は周辺の取引価格を調査すれば容易に判断できます。
係数は、道路付け、面積、周辺の状況を考慮します。
例えば、旗ざお地であれば、0.8~0.7を掛けます。東南角地であれば1.1~1.2を掛けます。
<参考>
不動産のプラス要件
不動産のマイナス要件
宅地の単位

建物価格=坪単価(40万円)×延床面積(坪数)×残存年数÷耐久年数(木造の場合20年)

ちなみに、木造築12年で99㎡(30坪)の建物がある場合

480万円=30坪×40万円×8/20
となります。

施工の状況で違いますが、木造であれば坪単価40万円くらいで施工していると考えます。
耐久年数が過ぎていて残存年数がマイナスの場合は、建物価格は「取壊費用」の分がマイナスと考えます。

(土地価格+建物価格)×係数 0.7~0.9=入札価格

(土地価格+建物価格)で一般に取引されています。
不動産競売の場合は、瑕疵担保責任がなかったり、測量していない状況や、占有を確保するまでの時間がかかるなどを考慮して係数を考えます。
仮に、一般取引と同じ金額であれば、一般取引のほうが良いという事になります。
ただし、希少価値のある物件については、1.0以上の係数を掛ける場合もあります。


次に、他の入札者がいくらで入札してくるかを考えます。

③転売業者がいくらで入札するかを考える

築年数の浅い建物がある場合に、中古住宅として業者が販売する可能性があります。
ただし、建ぺい率違反や何らかの問題がある物件は、転売業者が購入する可能性は低いとみます。

販売価格-業者利益(15%前後)-諸経費=入札価格

※諸費用は主にリフォーム費用です。そのほか占有者立退き費用、測量費用などです。

仮に、2000万円で販売する物件で、諸費用280万円かかる場合は
2000万円-300万円-280万円=1420万円
となります。

④建売分譲業者がいくらで入札するかを考える

建物が築古であったり、土地が分譲できるような形状や面積の場合には、建売分譲業者が入札する可能性があります。

<参考>
宅地の単位
宅地の幅と道路付け
宅地と駐車スペースとの関係

建売分譲業者さんは、建物の建築で利益を出すことを考えていますので、基本的に土地は相場で買うことが多いようです。

土地価格-諸費用(測量分筆、建物解体、造成など)=入札価格



最後に

入札価格をどのように検討するのかをまとめてみました。
実は、私は何度も入札に参加していますが、落札できるのは僅かです。

いくら検討しても、「事業に失敗する人」や「自宅を購入したい人」や「隣地なので購入したい」などには入札額で絶対勝てないということです。

こちらは、「成功する事業」なのでそれが当然であり、落札できなくても、あまり悔やむことはないと思います。

そのことを考えれば、入札は近い物件でするべきであり、調査などの作業効率はできるだけ高めるべきであると考えます。

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2011.05.31 Tue l 不動産競売 l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産投資においての自分の強みは何だろう?

まあ、仕事柄、登記であったり、必要な許認可また法律を一般の人よりは知っている。
測量も自分でやることが出来る。

これ以外の融資のことであったり、客付けその他のことは、私は他の不動産投資家の人には敵いません。

一般の売買では、測量がされていて、法的な要素はクリアされている。またクリア出来ないことは重要事項説明が必要です。

ところが、不動産競売では、所有者の意思に係わらずに競売に付されます。

なので
測量がされていない。境界が不明確な場合が多い。
法的な要素はクリアされないことが多い。
調書はあるが、執行官の調査漏れがあっても基本は落札者の自己責任。
瑕疵担保責任はなく。よほどの理由がない限り、落札を取り消しできない。

不動産競売こそが自分の強みを発揮できる場なのかとも思います。
しかも、問題があってグチャグチャのやつをやると面白いですね。

何ら、問題のない物件だと競売といえども結構金額が高いです。一般売買と落札額が変わらないときがあります。

それで落札した後は、賃貸で運営します。
そして、運営している間に、測量をして、その物件の持つ、さまざまな問題をクリアできて転売できる物件に変身できれば最高ですね。

宅建主任者の登録もしているので、将来的には業者登録も視野に入れています。


2011.05.24 Tue l 不動産競売 l コメント (1) トラックバック (2) l top
はじめに書いておきますが、競売ネタの記事を書いた時期と公開する時期はズラしています。
記事の物件を特定されないためです。

久しぶりに不動産競売に出陣です。

リーマンショック以降、現金を確保しておきたかったので、しばらく不動産の購入はお休みしていました。
事業のほうも、一時は混乱しましたが落ち着きましたので再開します。

私は、物件の検討は、近所でしか行いません。
その理由はこんな感じです。

①現地まで行く時間が無駄だから
②近くに物件数があるのにわざわざ遠隔地の物件を選ぶ必要はない。
③この辺のことなら、子供のころから住んでるので大抵のことはわかる。
④地方物件には、興味がない。

一番大きい理由は①です。
仮に、現地に行くのに1時間かかる物件を購入後10年、賃貸経営した場合
2時間×行く回数=ロスタイム
こんな事やってられません。

なので、私はご近所で物件を検討します。

今日は、競売物件の閲覧開始日です。
月に一度の楽しみな日です。

不動産競売は、銀行融資で落札することも出来ますが、
私は、基本的に現金が用意できる範囲でしか入札しません。

理由は、融資はスケジュール的に忙しいのと融資が通らないときのリスク
何より、私の購入希望する物件は、再建築不可であったり、市街化調整区域など何らかの問題がある物件を買うので、はじめから融資は難しいのです。

こんな感じで自分の範ちゅうの物件だけを探します。

では、また進展があったら書きますね。




2011.05.17 Tue l 不動産競売 l コメント (0) トラックバック (0) l top
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