工務店さん！新築工事で建物表題登記ができるタイミングは？

建物の建築の通常の流れとしては、建物建築がほぼ完成状態になって、私たち土地家屋調査士が建物の表題登記をする。

その後に、所有権保存登記と抵当権設定登記、銀行の融資の実行、工務店さんへ建築代金の支払い、建築主さんへ建物の引き渡しを同時に行うのが通常の流れです。
これを決済すると言ってます。

例外で、表題登記の前に融資を実行する場合もありますが、これは少数です。
通常は、表題登記後に引渡などをすべて同時に行います。

工務店さん、資金繰りの関係もあって早く表題登記をしてほしい。
銀行さんも、翌月にまたがると金利が変更になってややこしい。
月末までに決済したいというのがあるようです。

土地家屋調査士の立場としては、いやいや工事がある程度の段階に達してないと登記できません。
という話になります。

では、表題登記を申請できるのはタイミングはどの段階かというと・・・・・・

お問合せ～現地に建物があるのにその土地（地番）上に登記がありません。どのような事が考えられますか？

建物は現地に存在しています。
その土地の地番で建物の登記事項証明書を申請しましたが、その土地上に建物の登記情報がありませんでした。
その場合には、どのようなことが考えらるか？

①分筆や合筆の登記により地番が変更になっている場合が考えられます。
下図1のように、当初「10番3」の土地に建物がありましたが、底地の分筆により下図2のように地番が「10番5」に変更になりました。
この場合には、建物の登記は、変更の登記申請をしない限り、所在地番は「10番3」のままです。
したがって、「10番5」の登記情報を調べても、建物の登記情報はないことになります。
分筆の経緯は、土地の登記情報を見れば分ります。「10番5」の土地の登記情報を見ると表題部の原因及びその日付の欄に「10番3から分筆」と記載されています。この記載で建物の登記が「10番3」になっていると推測できます。

土地の登記情報まで調べるのは、面倒くさいと思う人は、住宅地図やグーグルマップを法務局の職員に見せて、物件を指差してこの建物の登記情報がほしいと言ってみましょう。
後は、法務局の職員が調べてくれます。






②古い建物の場合は、事故簿に記載されている可能性もあります。
事故簿は、登記情報をコンピュータ化する際に、文字が判読できないなどの理由でコンピュータ化されずに、紙情報で保管されている登記のことです。
詳しくは以前に書いた記事をご参照ください。

参考　　事故簿って知ってますか？


③あらゆる事から、登記情報が見つからない場合は、未登記です。
通常、不動産の売買や建築をする場合には、融資を受けますので、抵当権を設定するため必ず建物の登記をします。
しかし、買主または建築主が融資を受けないで現金で建築などをした場合には、登記をしない場合もあります。


以上のことが考えられます。
また、現在は建物の所在地番と家屋番号が一致するようになっています。
しかし昔登記された建物は地番と全く関係しない家屋番号にしていましたので、調査の際に注意が必要です。

お問合せ～区分建物として登記したいのですが登記出来ますか？

税務上の都合で、一部を事業用に法人名義にしたいなど、さまざまな理由で「区分建物」として登記したいという相談を受けることがあります。

「区分建物」というのは、分譲マンションのように一棟の建物の一部分に対して一個の登記をするという登記のスタイルです。

例えば、2階建の建物で1階部分と2階部分を別々に登記をするということです。

こうすることで、1階部分のみに対して所有権移転の登記をしたり、2階部分のみについて抵当権の設定登記をすることが可能になります。

さて、ここからは「区分建物」の要件です。
「区分建物」として登記するためには、次の要件をクリアしなければ、登記できません。

①利用上の独立性があること
　それぞれ独立された出入口があり、他の区分建物を通らなくても外部に出ることが可能であること。

②構造上の独立性があること
「構造上」とは、それぞれの建物が壁や床などによって遮断されているかどうかと言うことです。
遮断とは完全遮断を意味します。
判例だと
遮断ＯＫ・・・階層、壁、扉、窓、シャッターは完全遮断と言える。
遮断ＮＧ・・・ふすまや障子による仕切り、ロッカーやつい立てなど移動可能な仕切りでは遮断とは言えない。

利用上、構造上の双方の要件をクリアしないと区分建物としての登記は出来ません。

お問合せ～建物の１階に車庫があります。車庫は床面積に算入しますか？

よく聞かれる質問です。
算入するかどうかは、微妙な部分もあり、後段で詳しく説明します。

まずは、床面積に算入するか否かで、どのような影響を及ぼすかについてまとめておきます。

・銀行の融資
　これが一番大きい問題です。仮に算入しない場合は、担保の評価に影響がある可能性があります。
　金融機関によって違いますが、減少する面積が1㎡について担保評価が15万円前後くらい変わる可能性があり、限度額ギリギリまで借入されている場合は、融資額が減らされる可能性があります。　私たちは、建築確認と比較して床面積が減少する場合は、混乱を避けるため事前に金融機関に連絡をとる場合もあります。

・固定資産税
　もちろん、床面積が少ないほうが安いです。

・住宅用家屋の登録免許税の軽減措置
　50㎡以上の建物しかこの特例は使えません。

・その他
　床面積に算入するかしないかで、建築基準法でいう容積率に違反したり、その他法令に違反する場合も考えられます。

ここまでは、算入するか否かの影響の話しです。これらの影響を考慮？！することが可能であればしたいのですが、不動産登記手続きとしては、どうなのでしょう？



ここからは、登記手続きの話しです。

登記手続きとしては、その車庫部分に外気分断性があるかによって判断します。
車庫部分が、3方向以上、周壁に囲まれていれば、車庫は床面積に算入することになります。
車庫の場合は、壁があっても排気ガスを逃がすために、一部分が空洞になっている場合が多いです。
これは、どの程度が空洞になっているかによりますが、主観による部分も多く、微妙な判断となります。


しかし、外気分断性とは、一定の判断のもとにするのではなく、その用途に見合った外気分断性として考えます。

車庫の場合は、排気ガスを充満させないために、空洞な部分は必要であると考えれば、通常よりも分断性が低くても床面積に算入しても良いことになります。


ちなみに、下の写真では、車庫という用途を考慮しても床面積不算入の判断が適当であると思われます。



表示に関する登記については、このような曖昧な部分が多く見られます。
登記官や土地家屋調査士の主観で判断するグレーゾーンの幅が、他の手続に比べて大きいと言えます。

お問合せ～抵当権の登記がある建物の滅失登記はできますか？

抵当権が設定されている建物を取壊しました。
その場合に抵当権者の承諾なしで建物の滅失登記は出来ますか？

はい。出来ます。

建物の滅失登記は、建物の取壊や倒壊、消失など場合に、法務局に報告する「報告的登記」と言われています。
その建物に第三者の権利があったとしても、建物が取壊されたということが事実である以上、法務局は滅失の登記の申請があれば登記を実行します。

ただし、抵当権者の承諾書がある場合は、滅失登記に承諾書を添付するのがベストと言えます。法律で定められた添付書面ではないので承諾書の添付がなくても登記は実行されます。

また、滅失登記ができるという事と抵当権者と建物の所有者の問題はまったく別の問題です。
抵当権を設定した建物について返済もされないまま承諾なしに取壊せば、もちろん重大な契約違反になると思います。

建物の表題（表示）登記と保存登記について

1.建物の表題（表示）登記について
　以前は、「建物表示（ひょうじ）登記」と言っていましたが、H17の不動産登記法の改正で「建物表題（ひょうだい）登記」というようになりました。業者間では、未だに「表示登記」という人が多いです。言い方としてはどちらでも良いと思います。
　建物の表題（表示）登記は、建物の種類・構造・床面積などの物理的な状況を登記することを言います。
　登記情報は、①表題部、②甲区、③乙区に別れていて、建物の表題（表示）登記は、表題部に必要な事項を登記することを言います。
　建物の表題（表示）登記がされると、登記情報の「表題部」が作成され、建物図面と各階平面図の図面類が法務局に備え付けられ、一般の閲覧に供されます。
　この登記申請は、土地家屋調査士の専任業務とされています。

2.保存登記について
　所有権者であることを登記情報の甲区欄にする登記のことです。
　この登記がされると法務局から登記識別情報というローマ字と数字が組み合わさった情報が通知されます。従来の登記済権利証に該当するものです。
　この登記申請は、司法書士の専任業務とされています。

　最初の登記は必ず①表題部、②甲区、③乙区の順にされます。ちなみに乙区は、所有権以外の権利で主に抵当権などが登記されます。登記をする目的のほとんどは、融資を受けて抵当権の設定登記をするためです。
　そのため、融資を受けずに現金で、建物を建築した場合には、建物の登記がされていないという状況を良く見ます。

Ａ所有の建物にＢが増築した場合の持分割合は？

A所有の建物にＢが増築した場合の法律関係の続きの話です。



Ａ所有の建物について、Ｂが増築の工事をした場合に、増築後の建物についての共有持分です。

Ａの共有持分
＝既存建物の時価÷（既存建物の時価＋増築工事費）

Ｂの共有持分
＝増築工事費÷（既存建物の時価＋増築工事費）


※　不動産の時価は、厳密には不動産鑑定士に依頼しなければ算出できませんが、そこまでは出来ないので固定資産税の評価額を70パーセントで割り戻した金額が妥当と思われます。

Ａ所有の既存建物（固定資産税評価額700万円）に対してＢが工事費2000万円で増築した場合の共有持分ですが
既存建物時価を700万円÷70％＝1000万円と考えると

Ａの共有持分
＝1000万円÷（1000万円＋2000万円）＝1/3

Ｂの共有持分
＝2000万円÷（1000万円＋2000万円）＝2/3

この考え方については、専門家でも意見が別れるところだと思いますが、参考にしていただければと思います。

A所有の建物にＢが増築した場合の法律関係

この増築をした場合の手続にはいくつかの方法があります。
まず、増築後の既存部分と増築部分が構造上・利用上、独立している場合は、増築後の建物を区分建物（分譲マンションの登記方法）として登記することもできます。

ただし、増築部分に独立性がない場合や区分所有の意思がない場合には、増築による建物の表題変更登記を申請することになります。

この場合に、民法242条（不動産の附合）の規定によれば、増築後の建物の所有権はすべてAにあることになります。
ただし、税法では、増築後の所有権をAとした場合には、B⇒Aに対して増築工事費相当分の贈与があったとみなし、贈与税が課税されます。

したがって、実務ではA⇒Bに対して増築工事費相当分の共有持分の移転登記をするのが通例です。

手続の手順としては、2通りが考えられます。

Aパターン
①Bの所有権証明書と承諾書（A名義で登記してよい旨）を添付して、増築による「建物表題変更登記」を申請する。
②A⇒Bに対して増築工事費相当分の共有持分の移転登記をする。

Bパターン
①A⇒Bに対して増築工事費相当分の共有持分の移転登記をする。
②Bの所有権証明書を添付して、増築による「建物表題変更登記」を申請する。
　



これは、渡り廊下を介して、増築した場合です。
この場合は、建築基準法では増築として扱います。
ただし、不動産登記法では、原則として増築部分と既存部分は、別棟であり、増築ではなく「新築」として取り扱います。

つまり、手続としてはB名義で「建物表題登記」をします。
原則として、増築による「建物表題変更登記」はすることが出来ません。

ただし、B所有部分に独立した出入り口がないなど、B所有部分のみで独立した生活空間が確保できないような場合は、増築と扱うこともあります。

登記できる建物 vs 登記できない建物

建物を登記するためには、要件を具備していなければなりません。

定着性・外気分断性・用途性・取引性です。

具体的には、以前ブログで書いているので参照いただければと思います。
http://sugichou.blog79.fc2.com/blog-entry-68.html

登記できるか否かは、次のこととイコールではないが、ニアリーイコールであると考えます。

固定資産税が課税されるか非課税か

不動産か動産か

建築物か工作物か

借地権の客体か否か

こんなところでしょうか？

建物表題登記をしない未登記建物は問題ある？

建物を登記しないで、未登記のままにしておいた場合に、問題はあるのか？
このような質問を受けることがあります。

融資の問題
不動産を担保にお金を借りる場合は、土地・建物を登記して抵当権設定登記をするのが条件ですから、融資を受ける場合は必ず登記をしなければならないので、未登記になることはありません。

法令の問題
建物を新築した場合には、1ヶ月以内に登記しなければならず、登記を怠った場合には、30万円以下の過料と罰則があります。
しかし、現実に罰せられたという話は聞いたことがありません。

固定資産税は？
登記をしなければ、税金がかからないと思うかもしれませんが、課税機関（市区町村など）は、登記されなくても独自に調査をして課税します。
定期的に、航空写真を撮影して、新しい建物がないか、また増築してないかを調査しています。疑いがあると現地に行って調査をしているようです。
上からの写真なので2階を増築した場合は、結構バレません。
まれに、課税漏れになる場合がありますが、基本的に登記しなくても固定資産税はしっかりとられます。
ちなみに、登記をした場合は、法務局から課税期間に通知するので確実に課税されます。

相続があった場合は？
相続人の名義で、表題登記をすれば良いので特に問題ないですが、遺産分割協議書にしっかりと未登記建物を明記しておく必要があります。これを忘れる場合が多いです。
遺産分割協議書に書き忘れると手続が大変なので、最悪の場合を想定して、「本目録以外の遺産がある場合は、すべて長男○○が相続する。」と一文を入れてください。
相続で争いになりそうな場合は、登記しておいたほうが無難です。


未登記のまま放置しても特に問題はなさそうですが、気持ちと資産の管理上は、登記しておいたほうが無難じゃないですか？