みなさんは、土地の境界には二つ種類があるのを知ってますか?
一つ目は、筆界です。別の言い方で公法上の境界線と言う場合もあります。
法務局に公図という図面があります。
この公図に記載されている境界線が、筆界と思っていただいて結構です。

二つ目は、所有権界です。
別の言い方で私法上の境界線と言う場合もあります。
これは、お隣との所有権の範囲を示します。

通常は、この筆界と所有権界は、一致しているのが普通です。
ただ、まれに筆界と所有権界が違う場合があります。


その場合には、分筆登記をして所有権の移転をする。
つまり筆界と所有権界を一致させるための手続きが必要になります。


筆界と所有権界が一致していないと売却や銀行融資も難しくなります。
なので、ご自身の土地がどうなっているか確認しておくと良いでしょう。

筆界と所有権界が一致しないパターンいくつかあるうちの一つをご紹介します。
例えば、AさんとBさんの土地の筆界が、このように、いびつな形であった場合です。
このような場合、AさんとBさんで話し合いをして「お互いに利用しやすくまっすぐ区切りましょう。」ということになったとします。
土地を分筆して、所有権移転の手続きをすればよいのですが、その手続きをしないで長年そのままにした場合には、筆界と所有権界が一致しないということになります。

AさんとBさんが存命の場合はまだよいのですが、子や孫にまで土地を受け継がれた場合には、話し合い事実すら分からないということもあります。
そのような場合は、土地の交換もしくは時効取得を原因に手続きをすることも考えられます。


皆さんの大切な不動産を自由に売却したり、融資を受けられる状態でないと資産とは言えません。
ただでさえ、不動産というのは、換金性が悪い。お金に変えるのにすごく時間がかかるんです。
そのことを考えれば、売却等、動かすための障害というのは事前に取り除いておきましょう。

不動産は次の世代に安心して引き継げるように不安要素を取り除いておく必要があります。



ご自身の所有されている不動産について、法務局で公図を調べて、筆界と所有権界が一致しているか調べてみてはいかがでしょうか。

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2018.07.05 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


皆さんが所有している土地、売りたいのに売れない。
土地を子供に分けたいのに分筆登記ができない。
隣の人と境界争いになり、裁判になってしまった。
そんなことがあるのを知ってますか?
土地の境界線がはっきりしていないと分筆ができないし、売りたくてもスムーズに売却ができません。


みなさんは、住んでいる場所の境界線の位置を知っていますか?
私は土地家屋調査士という仕事で、たくさんの土地の境界線を確認しています。
まず、あなたの土地が塀やフェンス等で囲われているかどうか?
そして境界にコンクリート杭や金属のプレートなどの標識があるでしょうか?
お隣の人との境界線の認識は一致していますか?
ベランダや屋根、樹木など隣の土地からはみ出しているものはないでしょうか?


測量をしてお隣の人と境界線を確認しておけば安心ですよ。
私たち土地家屋調査士に依頼をすれば、土地の境界線を明確にすることができます。


明確に確認できる理由は三つあります。

一つ目は、現地に境界標を設置して明示します。
隣の人と境界を確認した後にはコンクリート杭や金属プレートなど、永続性のある標識を取り付けます。
コンクリート等で回りを固めて容易に動かないように設置します。
また工事等でなくなってしまっても、世界測地系と言って、全世界で共通の座標値 位置のデータで簡単に同じ位置を再現することはできます。
設置した境界標識の写真等、記録しておけばより安心だと思います。
お隣りのベランダや屋根、パラボラアンテナなど、はみ出していないかも確認をすることができます。

二つ目は、確認したことを書面に残します。
書面を作成してお隣の人と境界を確認した後に署名捺印を取り交わします。
書面を保管しておけば立会をした事実を証拠として残しておくことができます。
隣からの越境物がある場合はそのことも書面で確認しておくと良いと思います。
相続や売買で所有者が変わったとしても、書面に「所有者が変更する場合にも第三者に書面の内容を引き継ぐ」旨を書いておけば、将来も安心です。

そして、三つ目です。
地積更正や分筆登記を法務局に申請をすると、測量図面は法務局に永久に保管されます。
そして、測量図と座標値の測量データは、公的な資料になります。
測量図面は、誰でも閲覧することができます。
なので、後日の紛争を防ぐことができます。


私たちの大切な土地の境界をハッキリしておけば、子供や孫に安心して土地を引き継げます。
もし、将来に土地を売却する場合は、境界が明確であればスムーズに売ることができます。
土地を分割する場合も、境界が決まっていないと分割ができません。


測量が必要になりましたら、まず、見積もりを出します。
杉山事務所まで、連絡ください。


2018.07.01 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
塀や生垣、擁壁、側溝などがある場合にその構造物が隣地との境界であると推認される場合があります。
構造物は、境界を判断する一つの要素である物証になる得るということです。

resize0325.jpg

左の図のように、ブロック塀の中心を境界線にして塀が施工されることがあります。
この場合は、当然に塀の中心が境界であり、ブロック塀は隣地所有者との共有物であると推認できます。
塀は共有物なので、老朽化しても勝手に取壊したりすることは出来ません。塀を建替える場合はお隣との話し合いが必要になります。

隣地との境界は、塀の中心とは限りません。
中央の図のように塀の端を境界としていることもよくあります。
この場合は、塀は個人所有ということになりますので、単独の判断で塀を建替えることが出来ます。
また、図のように隣地との高低差がある場合には、高いほうの土地所有者が塀を施工するのが一般的です。

また、右の図のように境界から数cm離して塀を施工する場合もあります。
これは、塀を施工するときに多少の誤差があったり、老朽化して傾いても、塀が隣地に越境しないように考慮したものです。
2010.12.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
この件については、今まで何度か書いていますが、質問されることが多い内容なので、少し角度を変えてもう一度説明させていただきます。

まず、法律では、測量をしなければ売買が出来ないということはありません。
測量をしなければ、銀行融資を受けられないということも原則としてはありません。

一般に、土地を売買する場合は、不動産業者さんは、境界を明示して、境界はここです。と説明するのが普通です。おそらく不動産を購入したことのある方は、このような説明を受けていると思います。

境界の説明をする上で、境界標が設置されている必要があります。
境界標がすべて設置されている場合は、そのまま測量をしないで売買がされる場合もあります。

また、買主さんが了承すれば、境界標がなくても測量をしないで売買される場合もあります。買う事も競争なので、中には競合に勝つために、測量をしないで買い受ける方もいます。

一般に、買主が不動産業者の場合は、境界標が設置されていても、確定測量をします。これは買い受けた後に分筆をしたり、転売後のトラブルを避けるためでもあります。

また、東京23区などの地価の高い地域と、地価の低い地方でも考え方が違います。
地価の高い地域では、必ずと言っていいくらい売買では測量をします。また地方の山林の売買などについては、測量をしないことが多いと思われます。
2010.11.25 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界確定測量と現況測量の違いについて説明してほしいとの問合せが多いので、解説しておきます。

私たちは、先ずお客様に測量する目的を聞きます。
理由は、売却のためであったり、分筆をしたい。隣地と境界の争いがある。建物を建築したい。など様々です。
それらの目的に応じて、どのような測量をするかをご提案させていただき、その費用について説明をします。

まずは、現況測量の場合は、隣地所有者との境界立会を行わずに、境界標やブロック塀などの境界と推認できるポイントで測量をして、面積を計算するのが一般に言う現況測量というものです。
この場合には、土地のおおよその面積を把握することは出来ますが、境界は確定しないので売却したい場合や分筆や地積更正の登記をするには向いていません。
建築計画をする場合の設計の基礎とする測量には有効と言えます。

次に、境界確定測量の場合です。隣地の所有者や官民境界(道路など公共用地)について境界の立会をして、境界線を確定させます。境界を確認した書類(立会証明書など)に境界確認をした旨の署名と捺印をいただきます。
不動産の売却をする場合に、境界確定測量をしていれば、買主さんも安心していただけます。
また、境界が確定していますので、分筆や地積更正の登記もすることが出来ます。

また、その目的や状況によって民々境界(隣地所有者さんとの境界)を確定して、官民境界(道路など公共用地)については確定させない場合もあります。
お隣さんとの境界が曖昧になっている場合やブロック塀をやりたい場合などに有効です。
官民境界が確定していないので、原則、分筆や地積更正の登記もすることは出着ません。

境界点は、4点であるが1点だけ境界標が見当たらない場合に、1点のみ境界標を設置するために測量を依頼される場合があります。この場合には、その境界点に接する所有者さんと立会して確認のうえ、境界標を設置します。
不動産の売買では、各境界を明示して売買するのが一般的です。
売買の仲介業者さんからこのような依頼を受ける場合もあります。

2010.10.14 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
1月に依頼を受けた案件ですが、隣接所有者さんと境界確認の関係ですったもんだして、ようやく確認書に印鑑を頂くことが出来ました。

境界確認をお願いした当初は隣接所有者さんに「協力はしない。そちらで勝手にやれ」と言われており、私も何度も伺い説得を繰り返しました。正直、私も今回は難しいと思いましたが、諦めずに何度も伺い、何とか境界確認をすることが出来ました。

昨今の経済状況もあり、売主さんは資金繰りのため、早急に手持ちの不動産を売却しなければならない状況にあることがあり、境界の確認が出来なかったり、決済の先延ばしは、死活問題です。

私たちは、その不動産の売買に関する重要な局面で仕事をしているため、常に責任とプレッシャーを強く感じています。

今回は、売主さんの安堵の表情に、本当に良かったと思いました。
今日は、飲むで~。
2010.06.28 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
民法のお話しです。

先ずは、民法の規定をそのまま

民法243条
建物を築造する場合には、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない。

この規定の話しが、まれに境界立会のときに、隣地所有者から出る場合があります。
結構、答えに困ります。

先ず、境界から50cm以上、離れていなくても、地区計画などがなければ、建築基準法による確認を受けられます。
民法ではNGでも、建築基準法ではOKという不思議な構図です。
つまり、50cm以上の離さなくても、合法的に建築が出来ます。


ただし、民法243条には、続きがあります。
第2項では、
隣地の所有者は
建築途中の工事を中止させ、
変更をさせることが出来る。
ただし、着工後1年以内に限る。
建物が完成している場合は、損害賠償の請求のみできる。

何やら、建築関係者には恐ろしい規定です。
実際にこれで紛争になった話は、聞いたことないですけど。

じゃあ、50cmは、どこからどこまでが50cm以内でなければならないのか?
一般的には、境界線から建物の外壁までと考えるようです。
出窓や、ベランダ、庇、雨樋などは、ちょっと微妙です。
2010.06.14 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
張り込みというと「太陽に吠えろ」とか「踊る・・・」みたいな刑事のイメージですね。

私たちも時には張り込みをすることがあります。

私たちが張り込みをするのは、境界の確認をお願いする場合です。

境界線の確認のお願いに際して、隣地所有者さんに対して
①ご自宅に伺い、事情を説明して立会のお願いをします。
②何度か伺って留守の場合は、立会をお願いする旨の手紙をご自宅のポストに入れます。
③手紙に対して反応がない場合は、104でご自宅の電話番号を調べて、電話で事情を説明して立会のお願いをします。

①~③で、殆どの場合は、決着するのですが、電話番号が未登録であったり、決着がつかない場合があります。

その場合は、近所の人に、何曜日また何時ごろなら、お会いできる可能性が高いかをリサーチして、お会いできるまで張り込みをします。

張り込みは、夕方以降が良いですね。帰ってくれば電気がつくので分かり安いです。

それと、食事はアンパンと牛乳だと雰囲気がでます。
と言うのは冗談ですが・・・。

先日は、3時間の張り込みでやっとお会いできました。

結構、苦労するときもありますよ。
2010.05.25 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
resize0171.jpg

筆界というのは、公法上の境界のことで、地番と地番の境であり、所有者の意思によって変更するものではありません。

このことが、理解されにくいようなので少し解説します。

5番と6番の境界線は、本来AとBを結んだ線です。

この場合に、境界線をCとDを結んだ線に変更する場合は、6番の土地からA-B-C-D-Aの土地を分筆して、所有権の移転登記をします。

これを安易に、5番と6番の境界をCとDを結んだ線に設定をして、それぞれ地積更正の登記をしたり、公図の訂正をすることは原則として出来ません。

ただし、ABとCDの幅が、5センチの場合は、どうなのか?
3メートルの場合は、どうなのか?
ということについては、あまりに杓子定規ではなく、臨機応変に対応したいと思いますが、原則として、境界線は原始的に定められたもので、変更は出来ないと理解しておく必要があります。



2010.03.09 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
測量する土地の隣接地に、古家で誰も住んでいない土地がありました。

登記簿の住所は、沖縄県の方で、連絡を取ってみると、当然こちらに来て立会することは出来ないとの事でした。

これまでは、このパターンの場合は、境界の写真や資料と説明文を送付して、境界について確認していただく方法をとっていましたが、事務所のH君の提案でもっと有効な方法を発見しました。

ビデオで現地の状況と境界を撮影して、説明をしながら録画して、それをDVDにして、隣接者様に送付するという方法です。

隣接の所有者さまからは、とても解りやすくて良いと好評でした。

無事に、境界についてご了承を頂き、分筆の登記を完了することができました。

仕事は、工夫次第で、良くなるものですね。私も頭が固くなっているので、若い人の意見を取り上げるのは、とても有効であると感じました。

2010.03.01 Mon l 境界問題 l コメント (1) トラックバック (0) l top