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隣の人と境界線の確認ができない。
その理由としては、隣の人が行方不明で連絡がとれない。
隣の人が立会に応じてくれない。
隣の境界線の合意に至らない。
などがあります。

そのような場合の救済措置として、「筆界特定制度」というのがあります。

「筆界特定制度」は、法務局に申請して、筆界VV境界線の確定を公的な判断で行う制度です。


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2019.03.22 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界紛争の事例をお話しします。

youtubeをご覧くださーい(^^)/

2019.02.27 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


隣の土地所有者さんと境界線の確認をするのに障害となることがあります。

隣の人が遠隔地に住んでいて現地立会に来てくれない。
忙しい。面倒くさい。
境界について、全くの無関心な人もいます。
境界線について、問題はないけど書類に印鑑を押すのが怖い。
隣の人と人間関係の問題があり、感情的に応じてくれない。
隣の人と境界線の主張が相違する。
隣の人が登記記録に記載されている住所に住んでいない。所在が不明である。
このように、境界線の確認をする上で障害となることがあります。

隣の人が遠隔地に住んでいて現地立会に来てくれない。
実は結構、遠い人でも、ほとんどの場合、現地に境界確認に来てくれます。
ご自身の大切な財産である土地について、関心があるからだと思います。
でも、忙しい方はなかなかそうもいきません。
そのような場合は、境界を確認するための資料、公図や測量図、既存の境界標や塀の位置が分かる写真を郵送いたします。
場合によっては、境界線の説明を動画で撮影してCD等を送付することもあります。
今までは、ほとんどこれで境界確認はできております・・・・・・・・。
2019.02.18 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
2019.01.17 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
塀を建てるときに境界のどの位置に建てれば良いか。
中心それとも内積み?

やってはいけないパターンは?


2018.08.26 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


みなさんは、土地の境界には二つ種類があるのを知ってますか?
一つ目は、筆界です。別の言い方で公法上の境界線と言う場合もあります。
法務局に公図という図面があります。
この公図に記載されている境界線が、筆界と思っていただいて結構です。

二つ目は、所有権界です。
別の言い方で私法上の境界線と言う場合もあります。
これは、お隣との所有権の範囲を示します。

通常は、この筆界と所有権界は、一致しているのが普通です。
ただ、まれに筆界と所有権界が違う場合があります。


その場合には、分筆登記をして所有権の移転をする。
つまり筆界と所有権界を一致させるための手続きが必要になります。


筆界と所有権界が一致していないと売却や銀行融資も難しくなります。
なので、ご自身の土地がどうなっているか確認しておくと良いでしょう。

筆界と所有権界が一致しないパターンいくつかあるうちの一つをご紹介します。
例えば、AさんとBさんの土地の筆界が、このように、いびつな形であった場合です。
このような場合、AさんとBさんで話し合いをして「お互いに利用しやすくまっすぐ区切りましょう。」ということになったとします。
土地を分筆して、所有権移転の手続きをすればよいのですが、その手続きをしないで長年そのままにした場合には、筆界と所有権界が一致しないということになります。

AさんとBさんが存命の場合はまだよいのですが、子や孫にまで土地を受け継がれた場合には、話し合い事実すら分からないということもあります。
そのような場合は、土地の交換もしくは時効取得を原因に手続きをすることも考えられます。


皆さんの大切な不動産を自由に売却したり、融資を受けられる状態でないと資産とは言えません。
ただでさえ、不動産というのは、換金性が悪い。お金に変えるのにすごく時間がかかるんです。
そのことを考えれば、売却等、動かすための障害というのは事前に取り除いておきましょう。

不動産は次の世代に安心して引き継げるように不安要素を取り除いておく必要があります。



ご自身の所有されている不動産について、法務局で公図を調べて、筆界と所有権界が一致しているか調べてみてはいかがでしょうか。

2018.07.05 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


皆さんが所有している土地、売りたいのに売れない。
土地を子供に分けたいのに分筆登記ができない。
隣の人と境界争いになり、裁判になってしまった。
そんなことがあるのを知ってますか?
土地の境界線がはっきりしていないと分筆ができないし、売りたくてもスムーズに売却ができません。


みなさんは、住んでいる場所の境界線の位置を知っていますか?
私は土地家屋調査士という仕事で、たくさんの土地の境界線を確認しています。
まず、あなたの土地が塀やフェンス等で囲われているかどうか?
そして境界にコンクリート杭や金属のプレートなどの標識があるでしょうか?
お隣の人との境界線の認識は一致していますか?
ベランダや屋根、樹木など隣の土地からはみ出しているものはないでしょうか?


測量をしてお隣の人と境界線を確認しておけば安心ですよ。
私たち土地家屋調査士に依頼をすれば、土地の境界線を明確にすることができます。


明確に確認できる理由は三つあります。

一つ目は、現地に境界標を設置して明示します。
隣の人と境界を確認した後にはコンクリート杭や金属プレートなど、永続性のある標識を取り付けます。
コンクリート等で回りを固めて容易に動かないように設置します。
また工事等でなくなってしまっても、世界測地系と言って、全世界で共通の座標値 位置のデータで簡単に同じ位置を再現することはできます。
設置した境界標識の写真等、記録しておけばより安心だと思います。
お隣りのベランダや屋根、パラボラアンテナなど、はみ出していないかも確認をすることができます。

二つ目は、確認したことを書面に残します。
書面を作成してお隣の人と境界を確認した後に署名捺印を取り交わします。
書面を保管しておけば立会をした事実を証拠として残しておくことができます。
隣からの越境物がある場合はそのことも書面で確認しておくと良いと思います。
相続や売買で所有者が変わったとしても、書面に「所有者が変更する場合にも第三者に書面の内容を引き継ぐ」旨を書いておけば、将来も安心です。

そして、三つ目です。
地積更正や分筆登記を法務局に申請をすると、測量図面は法務局に永久に保管されます。
そして、測量図と座標値の測量データは、公的な資料になります。
測量図面は、誰でも閲覧することができます。
なので、後日の紛争を防ぐことができます。


私たちの大切な土地の境界をハッキリしておけば、子供や孫に安心して土地を引き継げます。
もし、将来に土地を売却する場合は、境界が明確であればスムーズに売ることができます。
土地を分割する場合も、境界が決まっていないと分割ができません。


測量が必要になりましたら、まず、見積もりを出します。
杉山事務所まで、連絡ください。


2018.07.01 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
塀や生垣、擁壁、側溝などがある場合にその構造物が隣地との境界であると推認される場合があります。
構造物は、境界を判断する一つの要素である物証になる得るということです。

resize0325.jpg

左の図のように、ブロック塀の中心を境界線にして塀が施工されることがあります。
この場合は、当然に塀の中心が境界であり、ブロック塀は隣地所有者との共有物であると推認できます。
塀は共有物なので、老朽化しても勝手に取壊したりすることは出来ません。塀を建替える場合はお隣との話し合いが必要になります。

隣地との境界は、塀の中心とは限りません。
中央の図のように塀の端を境界としていることもよくあります。
この場合は、塀は個人所有ということになりますので、単独の判断で塀を建替えることが出来ます。
また、図のように隣地との高低差がある場合には、高いほうの土地所有者が塀を施工するのが一般的です。

また、右の図のように境界から数cm離して塀を施工する場合もあります。
これは、塀を施工するときに多少の誤差があったり、老朽化して傾いても、塀が隣地に越境しないように考慮したものです。
2010.12.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
この件については、今まで何度か書いていますが、質問されることが多い内容なので、少し角度を変えてもう一度説明させていただきます。

まず、法律では、測量をしなければ売買が出来ないということはありません。
測量をしなければ、銀行融資を受けられないということも原則としてはありません。

一般に、土地を売買する場合は、不動産業者さんは、境界を明示して、境界はここです。と説明するのが普通です。おそらく不動産を購入したことのある方は、このような説明を受けていると思います。

境界の説明をする上で、境界標が設置されている必要があります。
境界標がすべて設置されている場合は、そのまま測量をしないで売買がされる場合もあります。

また、買主さんが了承すれば、境界標がなくても測量をしないで売買される場合もあります。買う事も競争なので、中には競合に勝つために、測量をしないで買い受ける方もいます。

一般に、買主が不動産業者の場合は、境界標が設置されていても、確定測量をします。これは買い受けた後に分筆をしたり、転売後のトラブルを避けるためでもあります。

また、東京23区などの地価の高い地域と、地価の低い地方でも考え方が違います。
地価の高い地域では、必ずと言っていいくらい売買では測量をします。また地方の山林の売買などについては、測量をしないことが多いと思われます。
2010.11.25 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界確定測量と現況測量の違いについて説明してほしいとの問合せが多いので、解説しておきます。

私たちは、先ずお客様に測量する目的を聞きます。
理由は、売却のためであったり、分筆をしたい。隣地と境界の争いがある。建物を建築したい。など様々です。
それらの目的に応じて、どのような測量をするかをご提案させていただき、その費用について説明をします。

まずは、現況測量の場合は、隣地所有者との境界立会を行わずに、境界標やブロック塀などの境界と推認できるポイントで測量をして、面積を計算するのが一般に言う現況測量というものです。
この場合には、土地のおおよその面積を把握することは出来ますが、境界は確定しないので売却したい場合や分筆や地積更正の登記をするには向いていません。
建築計画をする場合の設計の基礎とする測量には有効と言えます。

次に、境界確定測量の場合です。隣地の所有者や官民境界(道路など公共用地)について境界の立会をして、境界線を確定させます。境界を確認した書類(立会証明書など)に境界確認をした旨の署名と捺印をいただきます。
不動産の売却をする場合に、境界確定測量をしていれば、買主さんも安心していただけます。
また、境界が確定していますので、分筆や地積更正の登記もすることが出来ます。

また、その目的や状況によって民々境界(隣地所有者さんとの境界)を確定して、官民境界(道路など公共用地)については確定させない場合もあります。
お隣さんとの境界が曖昧になっている場合やブロック塀をやりたい場合などに有効です。
官民境界が確定していないので、原則、分筆や地積更正の登記もすることは出着ません。

境界点は、4点であるが1点だけ境界標が見当たらない場合に、1点のみ境界標を設置するために測量を依頼される場合があります。この場合には、その境界点に接する所有者さんと立会して確認のうえ、境界標を設置します。
不動産の売買では、各境界を明示して売買するのが一般的です。
売買の仲介業者さんからこのような依頼を受ける場合もあります。

2010.10.14 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top