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塀や生垣、擁壁、側溝などがある場合にその構造物が隣地との境界であると推認される場合があります。
構造物は、境界を判断する一つの要素である物証になる得るということです。

resize0325.jpg

左の図のように、ブロック塀の中心を境界線にして塀が施工されることがあります。
この場合は、当然に塀の中心が境界であり、ブロック塀は隣地所有者との共有物であると推認できます。
塀は共有物なので、老朽化しても勝手に取壊したりすることは出来ません。塀を建替える場合はお隣との話し合いが必要になります。

隣地との境界は、塀の中心とは限りません。
中央の図のように塀の端を境界としていることもよくあります。
この場合は、塀は個人所有ということになりますので、単独の判断で塀を建替えることが出来ます。
また、図のように隣地との高低差がある場合には、高いほうの土地所有者が塀を施工するのが一般的です。

また、右の図のように境界から数cm離して塀を施工する場合もあります。
これは、塀を施工するときに多少の誤差があったり、老朽化して傾いても、塀が隣地に越境しないように考慮したものです。
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2010.12.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
この件については、今まで何度か書いていますが、質問されることが多い内容なので、少し角度を変えてもう一度説明させていただきます。

まず、法律では、測量をしなければ売買が出来ないということはありません。
測量をしなければ、銀行融資を受けられないということも原則としてはありません。

一般に、土地を売買する場合は、不動産業者さんは、境界を明示して、境界はここです。と説明するのが普通です。おそらく不動産を購入したことのある方は、このような説明を受けていると思います。

境界の説明をする上で、境界標が設置されている必要があります。
境界標がすべて設置されている場合は、そのまま測量をしないで売買がされる場合もあります。

また、買主さんが了承すれば、境界標がなくても測量をしないで売買される場合もあります。買う事も競争なので、中には競合に勝つために、測量をしないで買い受ける方もいます。

一般に、買主が不動産業者の場合は、境界標が設置されていても、確定測量をします。これは買い受けた後に分筆をしたり、転売後のトラブルを避けるためでもあります。

また、東京23区などの地価の高い地域と、地価の低い地方でも考え方が違います。
地価の高い地域では、必ずと言っていいくらい売買では測量をします。また地方の山林の売買などについては、測量をしないことが多いと思われます。
2010.11.25 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界確定測量と現況測量の違いについて説明してほしいとの問合せが多いので、解説しておきます。

私たちは、先ずお客様に測量する目的を聞きます。
理由は、売却のためであったり、分筆をしたい。隣地と境界の争いがある。建物を建築したい。など様々です。
それらの目的に応じて、どのような測量をするかをご提案させていただき、その費用について説明をします。

まずは、現況測量の場合は、隣地所有者との境界立会を行わずに、境界標やブロック塀などの境界と推認できるポイントで測量をして、面積を計算するのが一般に言う現況測量というものです。
この場合には、土地のおおよその面積を把握することは出来ますが、境界は確定しないので売却したい場合や分筆や地積更正の登記をするには向いていません。
建築計画をする場合の設計の基礎とする測量には有効と言えます。

次に、境界確定測量の場合です。隣地の所有者や官民境界(道路など公共用地)について境界の立会をして、境界線を確定させます。境界を確認した書類(立会証明書など)に境界確認をした旨の署名と捺印をいただきます。
不動産の売却をする場合に、境界確定測量をしていれば、買主さんも安心していただけます。
また、境界が確定していますので、分筆や地積更正の登記もすることが出来ます。

また、その目的や状況によって民々境界(隣地所有者さんとの境界)を確定して、官民境界(道路など公共用地)については確定させない場合もあります。
お隣さんとの境界が曖昧になっている場合やブロック塀をやりたい場合などに有効です。
官民境界が確定していないので、原則、分筆や地積更正の登記もすることは出着ません。

境界点は、4点であるが1点だけ境界標が見当たらない場合に、1点のみ境界標を設置するために測量を依頼される場合があります。この場合には、その境界点に接する所有者さんと立会して確認のうえ、境界標を設置します。
不動産の売買では、各境界を明示して売買するのが一般的です。
売買の仲介業者さんからこのような依頼を受ける場合もあります。

2010.10.14 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
1月に依頼を受けた案件ですが、隣接所有者さんと境界確認の関係ですったもんだして、ようやく確認書に印鑑を頂くことが出来ました。

境界確認をお願いした当初は隣接所有者さんに「協力はしない。そちらで勝手にやれ」と言われており、私も何度も伺い説得を繰り返しました。正直、私も今回は難しいと思いましたが、諦めずに何度も伺い、何とか境界確認をすることが出来ました。

昨今の経済状況もあり、売主さんは資金繰りのため、早急に手持ちの不動産を売却しなければならない状況にあることがあり、境界の確認が出来なかったり、決済の先延ばしは、死活問題です。

私たちは、その不動産の売買に関する重要な局面で仕事をしているため、常に責任とプレッシャーを強く感じています。

今回は、売主さんの安堵の表情に、本当に良かったと思いました。
今日は、飲むで~。
2010.06.28 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
民法のお話しです。

先ずは、民法の規定をそのまま

民法243条
建物を築造する場合には、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない。

この規定の話しが、まれに境界立会のときに、隣地所有者から出る場合があります。
結構、答えに困ります。

先ず、境界から50cm以上、離れていなくても、地区計画などがなければ、建築基準法による確認を受けられます。
民法ではNGでも、建築基準法ではOKという不思議な構図です。
つまり、50cm以上の離さなくても、合法的に建築が出来ます。


ただし、民法243条には、続きがあります。
第2項では、
隣地の所有者は
建築途中の工事を中止させ、
変更をさせることが出来る。
ただし、着工後1年以内に限る。
建物が完成している場合は、損害賠償の請求のみできる。

何やら、建築関係者には恐ろしい規定です。
実際にこれで紛争になった話は、聞いたことないですけど。

じゃあ、50cmは、どこからどこまでが50cm以内でなければならないのか?
一般的には、境界線から建物の外壁までと考えるようです。
出窓や、ベランダ、庇、雨樋などは、ちょっと微妙です。
2010.06.14 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
張り込みというと「太陽に吠えろ」とか「踊る・・・」みたいな刑事のイメージですね。

私たちも時には張り込みをすることがあります。

私たちが張り込みをするのは、境界の確認をお願いする場合です。

境界線の確認のお願いに際して、隣地所有者さんに対して
①ご自宅に伺い、事情を説明して立会のお願いをします。
②何度か伺って留守の場合は、立会をお願いする旨の手紙をご自宅のポストに入れます。
③手紙に対して反応がない場合は、104でご自宅の電話番号を調べて、電話で事情を説明して立会のお願いをします。

①~③で、殆どの場合は、決着するのですが、電話番号が未登録であったり、決着がつかない場合があります。

その場合は、近所の人に、何曜日また何時ごろなら、お会いできる可能性が高いかをリサーチして、お会いできるまで張り込みをします。

張り込みは、夕方以降が良いですね。帰ってくれば電気がつくので分かり安いです。

それと、食事はアンパンと牛乳だと雰囲気がでます。
と言うのは冗談ですが・・・。

先日は、3時間の張り込みでやっとお会いできました。

結構、苦労するときもありますよ。
2010.05.25 Tue l 境界問題 l コメント (1) トラックバック (0) l top
resize0171.jpg

筆界というのは、公法上の境界のことで、地番と地番の境であり、所有者の意思によって変更するものではありません。

このことが、理解されにくいようなので少し解説します。

5番と6番の境界線は、本来AとBを結んだ線です。

この場合に、境界線をCとDを結んだ線に変更する場合は、6番の土地からA-B-C-D-Aの土地を分筆して、所有権の移転登記をします。

これを安易に、5番と6番の境界をCとDを結んだ線に設定をして、それぞれ地積更正の登記をしたり、公図の訂正をすることは原則として出来ません。

ただし、ABとCDの幅が、5センチの場合は、どうなのか?
3メートルの場合は、どうなのか?
ということについては、あまりに杓子定規ではなく、臨機応変に対応したいと思いますが、原則として、境界線は原始的に定められたもので、変更は出来ないと理解しておく必要があります。



2010.03.09 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
測量する土地の隣接地に、古家で誰も住んでいない土地がありました。

登記簿の住所は、沖縄県の方で、連絡を取ってみると、当然こちらに来て立会することは出来ないとの事でした。

これまでは、このパターンの場合は、境界の写真や資料と説明文を送付して、境界について確認していただく方法をとっていましたが、事務所のH君の提案でもっと有効な方法を発見しました。

ビデオで現地の状況と境界を撮影して、説明をしながら録画して、それをDVDにして、隣接者様に送付するという方法です。

隣接の所有者さまからは、とても解りやすくて良いと好評でした。

無事に、境界についてご了承を頂き、分筆の登記を完了することができました。

仕事は、工夫次第で、良くなるものですね。私も頭が固くなっているので、若い人の意見を取り上げるのは、とても有効であると感じました。

2010.03.01 Mon l 境界問題 l コメント (1) トラックバック (0) l top
マンションの境界確認は神経を使うものです。

通常、マンションの場合には、先ず管理会社に連絡をして、管理組合の理事長さんの連絡先を伺います。

そして、理事長さんに連絡をとり、代表して境界確認をして頂くのですが、確認の印鑑は集会で決議してから押印します。という話しになります。

このような場合は、私たちも集会に同席させていただき、説明をして押印していただきますが、ほとんどの場合は一度の説明で納得していただけるのですが、そうでない場合は、仕事にも工期がありますので、ハラハラします。

通常、理事会は1ヶ月に一度程度、行っているようです。

中には、2ヶ月に一度という場合もあります。

まれに、管理組合自体が存在しない場合もあります。その場合は、マンション所有者の多くの人に立会をお願いすることになります。

マンションの場合は、土地の境界については、あまり執着がない方が多いので、ほとんどの場合、もめる事はないですが、やはり集団を相手にするのは神経を使います。

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2009.12.22 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
1 筆界特定制度の申請人
申請できる人は、登記の名義人とその相続人、一般承継人です。
賃借権者、担保権者は申請権がありません。実地調査の立会、意見、資料の提出も認められていません。

2 申請人・関係人(隣地所有者など)による意見・資料の提出
期間内に筆界に関する意見、資料の提出をすることができます。契約書や私的、公的な資料を提出して、意見するこが出来ます。意見は書面でするのが一般的です。

3 筆界特定の判断基準
①登記記録・公図・登記簿の附属書類の内容
②土地の地形、地目、面性および形状
③工作物、囲障または境界標の有無そのほかの状況およびこれらの設置の経緯
④その他の事情
※ これらにより総合的に判断します。

4 筆界の位置を特定しがたい場合
関係証拠により、筆界を特定できない場合、筆界の位置の範囲を近似値で特定します。
この場合には、境界確定訴訟や残地分筆など他の方法を考えなければなりません。

5 筆界特定後の措置
①申請人・関係人(隣地所有者)への通知
筆界特定書の写しおよびその内容を通知します。
②筆界が特定された旨が登記記録に記載されます。
③筆界特定手続記録の保管
記録は法務局に保管されて、誰でも閲覧または写しの請求をすることができます。

筆界特定制度について①
筆界特定制度について②



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2009.11.24 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
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